「不動産投資ローン」を知ろう
「不動産投資ローン」とは
一般的な住宅ローン(以下住宅ローン)と「不動産投資ローン」の違いは、その目的にあります。住宅ローンの場合は、自分が住むための家の購入資金としてローンを組みますが、不動産投資ローンは、第三者に貸すなどして事業収入を得るための物件を買う資金として、ローンを組みます。つまり不動産投資ローンの場合、ローン契約者は物件から収益を得る事業者という立場になるわけです。
一般的に、不動産投資ローンを含む事業者に対するローンは、住宅ローンに比べると審査が厳しく借りにくくなっています。その辺りを含めて、不動産投資ローンについて具体的に見ていきましょう。
【不動産投資ローンと住宅ローンの違い】
不動産投資ローンの特徴は、その「事業性」に融資するという点にあります。ですから、契約者の「属性(年齢・勤務先・年収など)」や「個人信用」が審査の中心である住宅ローンとは違い、事業として成功する見込みはあるのかが、審査の最大の可否規準になります。つまり、事業として「収益性」があるのか、「継続性」が見込めるのかということが重要なのです。なぜなら、不動産投資ローンの返済原資は、投資対象の不動産から得られる事業収益だからです。金融機関が事業の成否予測を厳しく見るのは当然のことと言えます。
投資物件の収益性が高ければ、不動産投資ローンの審査に通りやすくなるということを踏まえて考えると、金融機関に事業収益・継続を示しやすく、理解してもらいやすい物件として「オーナーチェンジ物件」が挙げられます。既に入居者がいる賃貸物件を引き継いで経営すればいいわけですから、現状で入居率が高く、資金計画などに問題がないことを事業計画として提示できれば、比較的ローン審査が通りやすくなると考えられます。
【どのくらい借り入れできるのか】
会社員の場合、住宅ローンの借入金額は、おおむね年収の5倍~6倍程度が上限となるのが一般的です(例:税込年収550万円で借入額2,750万円)。不動産投資ローンでは諸条件にもよりますが、事業計画が整っている場合は住宅ローン以上の金額が融資される可能性が高くなります。
ただし、その際は事業性が評価されることと合わせて、事業主個人の属性・信用も見て総合的に判断されることになります。最も重要なのは、投資事業の収益性・継続性ということに変わりはありませんが、会社員の副業として投資を行うならば、もしも本業の給与収入が減少したり不安定な状態に陥ったりすると、おそらく投資事業の収益分(家賃収入など)から生活費などを補填することになるでしょう。
金融機関側は、それを返済滞納リスクとして捉えるので、ローン契約者である事業主の属性についても決して軽視はしません。ですから住宅ローンと同様に信用情報にも気を配り、他の債権についてはきれいにしておく必要がありますし、勤務先や勤務形態についても安定性が高い方が有利であることに変わりはありません。
不動産投資ローンのメリット・デメリット
【不動産投資ローンのメリット】
不動産投資ローンの大きなメリットとして「レバレッジ効果」があります。レバレッジとは「梃(てこ)」または「梃の原理」という意味で、投資用語としては、少しの作用(投資)で本来想定される以上の結果(利益)が得られることを表します。
例えば、自己資金が1,000万円あるとします。自己資金で購入金額1,000万円・年間収益120万円(月額収入10万円)の賃貸事業用物件を買うと、利回りは12%です(諸費用・税額などは除外した単純計算のみ)。
一方、購入金額3,000万円の賃貸事業用物件を買うとします。購入に際しては自己資金1,000万円を使い、残り2,000万円は金融機関からの融資とします。利回りは上記と同じ12%だとすると、年間収益は360万円(月額収入30万円)となります。ただし、融資には利息がかかるので、仮に金利4%で初年度の金利支払い分を2,000万円×4%=80万円とします。360万円から80万円を差し引くと、年間収益は280万円に変わります。
つまり、自己資金1,000万円は同じなのに、融資を得ることで年間収益が160万円増えたわけです(280万円-120万円=160万円)。これが「レバレッジ効果」と言われるものです。
実際には毎月のローン返済がありますし、実質の収入額なども違ってくるので、これはあくまでもレバレッジを理解するための簡略化した説明と考えてください。ただ、ローン完済後はさらに効果が高まるということも言えます。
【不動産投資ローンのデメリット】
不動産投資ローンを組むことでのデメリットは、常に返済滞納リスクを負うということでしょう。空室状態の長期化や市場動向による賃料値下げによる収益の低下は、ローン返済の原資が目減りするということですから、返済滞納に直結してしまいます。そうなるとレバレッジ効果が薄れるのはもちろんのこと、最悪の場合、投資物件を処分した上で事業撤退という可能性が出てきます。
もともと不動産投資ローンは、住宅ローンに比べて金利設定が高めになっていますから(これもデメリットの一つと言えます)、物件の利回り・実際の月間収入額と借入金額・返済月額を見極めて無理のない資金計画を立てることが大切です。
ローン審査を通過しやすくするには
ローン審査には「信用」が欠かせません。融資をする金融機関は基本的にビジネスですから、「最後まで返済が見込める」事業者にしかお金を出しません。つまり、返済に対する不安要素があると、それだけローンの審査は通りにくくなるということです。
例えば、クレジットカードを何種類も保有していたり、他に大きな損失を被る可能性がある副業をしていたりといった要素があれば、「信用」という点ではマイナスに作用してしまいます。クレジットカードは解約して枚数を減らしたり、限度額を引き下げたりという対策をしておきましょう。不安定な副業ならばきっぱりやめて、返済に対するリスクはできるだけ排除しておきましょう。
一方で、しっかりとした事業計画を提示して、ローンの返済に対しても計画性があると見なされれば、審査も通りやすくなります。例えば、資産価値や収益性の高い物件をしっかり選び、データに基づいた賃貸経営の展望、収支予測を練り上げれば、融資側の評価が得やすくなるでしょう。
ローン審査も、最終判断は結局「人」です。自分の手元にあるものが、融資する側にとって安心材料になるのか、逆に不安要素になるのかを客観的に判断した上で、不動産投資ローンを検討しましょう。
こんな記事も読まれています
- 不動産のオーナー様向けコンテンツ
- 不動産投資の必要経費と確定申告について
- 不動産のオーナー様向けコンテンツ
- 賃貸経営でのランニングコストについて
- 不動産のオーナー様向けコンテンツ
- 賃貸経営で必要な「修繕」について考えよう
- 不動産のオーナー様向けコンテンツ
- 「リバースモーゲージ」とはどんなもの?
不動産お役立ち情報
賃貸物件を探す
売買物件を探す
売買物件検索
会社案内
フォレストホーム株式会社
〒336-0926
埼玉県さいたま市緑区東浦和3-11-12
エクセルビル102
TEL:048-873-2236
FAX:048-711-8600
定休日:毎週水
LINE公式アカウント
お友達登録はこちらから
スマートフォンサイト
スマートフォンサイトは、こちらからアクセスしてください。
不動産お役立ち情報
- 不動産お役立ち情報
- 売却は「売却理由」と「取引の流れ」が大切
- 住まいを売る契約の流れ
- 家の買い替えは、購入が先か売却が先か?
- 自宅に「住みながら上手に売る方法」とは
- 物件の引渡しまでに売主がしておく準備とは
- 不動産価格の「相場」を知り上手に売るには
- 不動産売却時に必要な書類と取得方法
- 不動産の売却方法「仲介」を詳しく知ろう
- 「共同仲介」と「単独仲介」とは何か
- 不動産会社と結ぶ「媒介契約」の種類とは
- 売却時に選ぶ「一般媒介契約」とは
- 売却時に選ぶ専任・専属専任媒介契約とは
- 知っておきたい「買取保証付き仲介」とは
- 不動産の評価額はどのように決まるのか
- 住まいの買い換えの成否は資金計画がカギ
- 不動産を売るときの諸費用はいくらかかる?
- ローン残債がある住まいの抵当権抹消とは
- 土地売却時にかかる「譲渡所得」課税とは
- 売却時の「3000万円特別控除」とは
- 不動産売却後の確定申告は必要?不要?
- 住まいの買い換えで使う「つなぎ融資」とは
- 価格査定を複数会社に依頼する理由
- うまく使いたい「簡易査定」と「訪問査定」
- 中古一戸建てはどのように評価されるのか?
- 売れやすい土地の条件と売るための対策とは
- 土地は「古家付き」「更地」どちらで売る?
- 土地売却を円滑に進めるためのポイント
- 売却時に必要な土地の「境界確定測量」とは
- 「旗竿地」を売るために知っておきたいこと
- 農地はどうすれば売れる?地目の変更とは
- 住まいの売却時期を決める4つのポイント
- 築20年以上の家を売却するためのポイント
- 築30年超の古家の売却について
- 物件がなかなか売れない…その理由と対処法
- 「買取り」を利用してスムーズに不動産売却
- 売却を依頼する不動産会社はどう選ぶ
- 居住中の内見希望への対応ポイント
- 現地見学で物件をアピールする方法あれこれ
- マンションを有利な条件で売却する戦術とは
- 再建築不可物件を売却するときのポイント
- 「賃貸」にはない「持ち家」のメリットとは
- マンションVS一戸建て 選び方の基準は?
- 新築と中古どちらを買う?その違いを知ろう
- 購入物件の希望条件を整理する
- 住宅購入時は希望立地をよく考えよう
- 間取りの考え方を理解して住まいを選ぶ
- 世帯タイプ別の住まい選び
- 購入前に知っておきたい住まいの「階段」
- 「住宅の性能評価」とは
- 住宅資金の前にライフプランを考えよう
- 住まいを買う契約の流れ
- 物件購入の申込み前から売買契約までの流れ
- 物件の最終確認と残代金の精算・引渡し
- マイホームの引渡しから入居までの流れ
- 販売担当者との上手なコミュニケーション術
- 新築物件の内覧会と入居説明会について
- 入居後のトラブルへの対応について
- 住まいの「買いどき」について考えよう
- マイホームはいつ買う?判断する3つの基準
- 20代の住まい購入のポイント
- 30~40代の住まい購入のポイント
- 50~60代の住まい購入のポイント
- 一戸建て購入で大切な土地選び
- 建売住宅と注文住宅の特徴と違いとは?
- 意外に知らない「建築条件付き土地」とは
- 住まい方で違う「二世帯住宅」のタイプとは
- 一戸建ての新生活について
- 大規模?高層?マンションのタイプを知ろう
- 一戸建て感覚で住めるマンションとは
- 魅力的なマンションの共用施設・サービス
- マンションの新生活について
- 注目の「リノベーション物件」とは
- 理想への近道は「中古+リノベーション」
- 「建物状況調査(インスペクション)」とは
- 資金計画を考えよう! 諸費用も忘れずに
- 年収、ローン…家の購入予算はどう決める?
- 住宅購入時に「頭金」はどのくらい必要か
- 予算よりも高い物件は買える?その方法は?
- 住宅購入に必要な初期費用とは
- ローン以外に住まい購入後にかかる費用は
- 住宅ローンを利用するメリットについて
- 住宅ローンにはどんな種類がある?
- 住宅ローンの金利タイプとは
- 住宅ローンの返済方法について
- 住宅ローンの返済期間はどう考える
- 住宅ローンの審査基準ってどういうもの?
- 住宅ローンのボーナス返済とは
- 住宅ローンの申込みから融資実行までの流れ
- 返済で失敗しない適正な住宅ローンの組み方
- 「フラット35」について
- 住宅ローン返済を楽にする「繰上げ返済」
- 共働き世帯のための住宅ローンとは
- 住宅ローンの借り換えについて
- 家を買い替える強い味方「買い替えローン」
- 購入時に考えるべき「住まいの将来性」とは
- 購入時に考えるべき住まいの「資産価値」
- 一戸建て見学時の留意点
- マンション見学時の留意点
- 物件以外にも重要な現地確認とは
- 購入申込みは何をする?留意点は?
- 売買契約時の留意点とは
- 「重要事項説明」と注意点について
- 不動産登記手続きを知っておこう
- 副業としての不動産投資を考える
- 不動産投資とはどういうものかを知ろう
- 投資物件の種目ごとのメリット・デメリット
- 不動産投資で重要な「利回り」を理解しよう
- オーナーチェンジ物件での投資とは
- 不動産投資の節税効果とは
- 不動産投資のリスクを減らす分散投資とは
- 不動産投資の概要~目的に合った投資を~
- マンション投資で重要な「管理状況」とは
- 防犯性の高いマンションの投資効果と確認点
- 遠方への転勤時、持ち家は売却か?賃貸か?
- なぜ土地活用が必要なのか
- 土地活用方法それぞれの魅力とは
- 不動産投資の必要経費と確定申告について
- 賃貸経営でのランニングコストについて
- 「不動産投資ローン」を知ろう
- 賃貸経営で必要な「修繕」について考えよう
- 「リバースモーゲージ」とはどんなもの?
- 空室対策の基本ポイント
- 賃貸経営で発生するトラブル・苦情への対応
- 「家賃滞納」時にオーナーはどう対応するか
- 「家賃保証会社」とはどういうもの?
- 退去時の原状回復義務と敷金返還について
- 所有物件の「付加価値」を高めるリフォーム
- ライバル物件に差をつけるリフォーム活用法
- 賃貸物件入居者のプチリフォームについて
- 賃貸管理サービスについて
- 賃貸管理はプロに任せるのが安心な理由
- 住まいを貸す契約の流れ
- 空き家を相続したらどうすればいい?
- 複数の相続人での不動産相続について
- 実家を売却する場合、相続前後でどう違う?
- 不動産のみを相続した場合の相続税について
- 不動産の購入が相続税対策に有効な理由
- 相続した不動産の名義変更について